【ワンルームマンション投資がゴミな理由】腹落ちしたから語りたい

そもそもワンルームマンション投資はゴミだよみたいな話はよく聞くんだけど、じゃあ何がやばいの？ってのを俺は全く理解していなかった。ということは多くの人も理解できていないはず。

だから営業マンに乗せられて購入する被害者が後を絶たないわけで、そんな被害者の相談にのる不動産Gメン滝島氏のチャンネルが久しぶりに衝撃的な内容だった。お陰でようやく俺の中でワンルームマンションがゴミな理由が腹落ちしたから、俺の知識の定着と社会の為に語りたい。

ちなこの記事は不動産Gメン滝島氏の動画を全面的に参考にさせてもらってる。氏の貴重な情報発信にひたすら感謝。

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この記事の目次（クリックでジャンプ）

ワンルーム投資で人生の黄金期が犠牲になる

まず最初に、ワンルームマンション投資がうんちな理由はいろいろあるんだけど、なによりヤバイのは契約してからの先35年間が犠牲になる可能性が高いことなんだ。犠牲にならなかったとしても確実に人生の足枷になる。だから手を出してはいけない。

というかそもそも俺は20代は株式投資すらやるべきではないと思っていて、その理由は人生の絶頂期を老後のために犠牲にするべきではないから。というのは過去の投資関連記事で何度も書いているのが下記。

しかもワンルームマンション投資が更に拍車をかけてヤバイのは、途中離脱すらできないからなんだ。契約してしまったが最後、長期間赤字の投資に拘束されることになる。損切りの難しさが株式投資とは段違い。これがワンルームマンション投資のヤバさ。

人生は20代と30代で決まると言われているのに、ワンルーム投資は20代30代を破滅に追い込む。だから買ってはいけないというわけ。

スキームの理解が非常に難しい

とはいえ俺も滝島氏の動画に出会うまでワンルームマンション投資がゴミである理由を明確には説明できなかった。ワンルーム投資は非常に難解。これが多くの20代30代が騙される理由でもある。

というのもワンルームマンション投資は確かに50年後とかなら利益が出る可能性はあるんだ。ここが汚い。なんとなく可能性は感じる。

だから営業マンに

と言われればそんな気もする。しかも実際この主張は大まかには間違ってない。

かといって35年後のために35年間を犠牲にする選択が既にアホすぎるのは置いておくとして、ワンルームマンション投資は遠い未来に薄い希望を感じるスキームに仕上がっているのは本当。

もちろん現実はそうは問屋が卸さない。そもそも本当に儲かるなら不動産屋は人に売らずに自分で買ってるはず。これが人にお勧めされる儲け話に乗ってはいけない最大の理由で、"誘われる""儲け話"が既に矛盾しているって話になる。

【想定】2200万円のワンルーム購入

さて話がふわっとしてると分かりにくいからここからは2200万円のワンルームマンション投資を想定してゴミである理由を解説していく。

まずスーモで丁度良さげな物件を見つけたのが下記（⇒参考）

物件のスペックは下記。

• 練馬駅徒歩4分
• 築44年
• 22.51㎡2200万円（平米単価97.7343万円）
• 管理費6800円/月
• 修繕積立金6050円/月

場所は俺が公務員時代に住んでいた官舎がある練馬春日町駅の2駅隣、練馬駅近くの下記。住んでいた頃を回想した動画は下記。

練馬駅なんかに一人暮らしで住むくらいなら家賃を2万円上乗せしてでも池袋か高田馬場辺りに住むべきだと思うけど、ワンルームマンション投資はゴミを売りつけるスキームだからこの辺りってことにする。

ここからはこの物件を2200万円の35年ローンで買った"てい"で話を進める。

毎月のローン返済額は6.5万円を想定

まずこの物件の購入にかかるざっくり金額は下記。

総額2368万円を35年ローンの金利0.8%で返済していくものとする。

その場合の毎月の返済額は6.5万円になる（⇒　参考）。

【ゴミな理由①】購入価格が上乗せ済み

この段階で気付いてる人はすげぇしっかり記事を読んでくれてることに感謝なんだけど、実は今回のワンルームマンション投資の物件価格は購入時点で既に500万円上乗せされていたりする。

だからスーモで1690万円と表示されている物件を2200万円で買ってる"てい"にしてるってわけ。

というのもスーモで公開されている物件はなんだかんだ市場価格に収束するんだ。けれども、ワンルームマンション投資業者がスーモのページを送ってくるはずはない。スーモにすら載ってない悪質な物件を紹介されることになる。当然。

どうせ素人に適正価格なんてわからない

そしてワンルームマンション投資業者としては仲介手数料の3%+6万円だけだと旨味が少ないんだ。なら最初から物件価格に500万円上乗せしてしまえば良いという発想になる。

大丈夫。どうせ不動産投資をしたことのない素人に適正価格なんてわからない。物価上昇とか駅近とかそれっぽいことを言って丸め込めばOK。丸め込めない人はそもそものターゲットではない。

つまりこの2200万円の物件は購入時点で500万損してる。iPhone17Proを22万円で購入させられてる感覚に近い。適正価格を知らないとこうなる。

【ゴミな理由②】住宅ローンで買ってる

更にまたこの段階で気付いてる人はしっかり読んでくれていて感謝なんだけど、今回実は投資用物件を住宅ローンで購入している"てい"にしている。だから35年ローンを組めているというからくり。

もちろん投資用物件を住宅ローンで購入するのはNG。銀行にバレたら一般的な投資用ローンの2%に変更または一括返済を求められることになる。

金利2%の場合の返済額は月7.9万円となり（⇒　参考）、

当初の6.5万円から1.4万円も上乗せされてしまう。もちろん契約したのは俺でハンコを押したのも俺だから全責任は俺にある。

これは最悪のケースではあるけど、ワンルームマンション投資はうかうかしてると購入の段階で2回も騙されてしまうんだ。もちろんこちらは何も知らなかっただけだけど、法的には知らなかったは通らない。なぜなら全て契約書に書いてあるから。そこにサインしてるから。契約書は超怖い。うんこ過ぎるけどこういう話が現実にある。らしい。

【ゴミな理由③】利回りが悪すぎる

ただ、今回は幸い住宅ローンでの投資が最後まで銀行にバレなかったとする。つまり金利0.8%の月6.5万円返済が35年間続いたと仮定してみる。

ならこの物件が投資として成立しているのかというと実はそれも怪しいんだ。参考に下記の賃貸物件を見てほしい。

今回購入したワンルームマンションと立地はほぼ同じ。20.02㎡で6.2万円だから平米単価は0.325万円ということになる。

これを今回購入した下記の物件に当てはめて計算してみる。

購入物件は22.51㎡だから7.3万円で貸し出せると予想できる。

ただ実際には築年数が古いからもう少し下がる可能性はある。が、それは一旦無視する。

多数の諸費用が毎月必要になる

月々のローン返済が6.5万円に対して、月の家賃が7.3万円だから晴れて月8,000円の黒字ということになる。わけではない。というのも不動産はローン返済以外にも諸経費が掛かるんだ。それが下記。

月の収支は-10,286円となり普通に赤字に転落する。これがワンルームマンション投資をしている人が毎月手出しをしている理由。現段階で毎年12万円の赤字になる。うんち。

というかそもそも投資なのに赤字な時点で投資として成立していないんだけど、それでも35年間耐えればワンルームが手に入る。以降は黒字だから資産になる。という言葉に騙されてしまうという流れ。

【ゴミな理由④】利回りは必ず悪化する

しかも上で解説した利回りは長期では必ず悪化するんだ。なぜなら修繕積立金と管理費が値上がりし続けるから。理由はシンプルに人件費と資材の高騰による。

つまり毎年12万円の赤字に35年耐えればマンションが手に入るはずだったのに実際はそうはいかない。管理費修繕積立金が1.5倍になっただけで年間の赤字額は19万円まで膨れ上がる。

ワンルームマンションを買ってしまったばかりに、貴重な手取りが年間20万円も減る羽目になるというからくり。しかも35年間も続く。この時点でかなり死にたくなる。

管理費、修繕積立金の値上げが20年後だと仮定しても

35年で525万円の手出しが確定する。これを取り戻すのはかなりきつい。

【ゴミな理由⑤】管理設備の交換が痛い

既に少なめに見積もっても525万円の手出しが確定しつつあるんだけど地獄はまだ終わらない。なぜなら物件オーナーには設備の管理義務もあるから。中でも特に痛いのが

• エアコン
• 給湯器
• トイレ

の3つ。これらは一度壊れると10万円近い出費が確定する割に、エアコンなんかは10年程度で壊れるのが一般的。

それでなくとも年間20万円の赤字なのに、エアコンが壊れた年は更に10万円の追加出費が発生する。35年で3回壊れたらそれだけで30万円を失う。更に給湯器も一回、トイレも一回壊れるとそれぞれ10万円、10万円が上乗せになる。

35年合計で最低でも50万円の管理設備代がかかると思っておいた方が良い。結果35年トータルの手出しは575万円まで膨らむ。

つまり35年ローンを払い終われば、ようやく36年目から回収に入れるんだけど、575万円の赤字を取り戻すのも骨が折れるのに、築79年の物件なんか売っても二束三文にしかならない。投資として全然旨味が無いって話。

【ゴミな理由⑥】途中で売っても損する

さて購入者は現実を知った段階で結構うんざりしてくる。毎月の手出しが1万円あり、それが2万円になる可能性も十分ある。やってらんねー。

つまり結構日々の生活が圧迫されてしまうんだ。ワンルームマンションを買ってばかりに毎月のお小遣いが1万円減ってると思ってほしい。結構メンタルに来る。そしてこれに35年間耐えられる人はそう多くはないはず。

損切りの損失額が大きすぎる

となると損切りを考え始めるのが人間の性なんだけど、損切りは損切りで簡単じゃないんだ。なぜなら最初に掴まされているから。相場1690万円の物件を2200万円で買ってしまってるから。

例えば購入から10年後に資産価値が1500万円まで下落していたとして、その場合に売却した手残りは下記。

総額2368万円で買った物件を1500万円で売却した結果、1430万円しか手元に残らない。差額は938万円にも上る。しかもここまでだって毎月1万円の赤字だった。

つまり938万円を損するために、10年で123万円払ったという意味不明な状況に陥るんだ。合計損失額は1061万円にも上る。

ワンルームマンション投資を契約してしまったばかりに、20代の貯金を全て失うことになりかねないんだ。

【ゴミな理由⑦】自己破産が視野に入る

というか20代の貯金を全て失うだけで済めばまだマシですらある。なぜならマンションを売却しても住宅ローンは残るから。銀行からの借金は消えてないんだ。

10年後のローン残債は1757万円

で、2368万円を金利0.8%の35年ローンで借りた場合、10年後の残債はまだ1757万円も残ってる。これを不動産を売却した1430万円と貯金の327万円で払えればまだラッキー。

万が一貯金が無く、親族からもお金を借りれなければ残るルートは消費者金融のみで、年14.6%の超高金利が待ってる。327万円だと年間の利息だけで47万円にもなる。月10万円返済しても完済まで42か月かかる計算（⇒　参考）。

つまり人生の3年半を失う。こわすぎ。

ただ、327万円で済めばまだラッキーで、もし1000万円とかだと年間利息だけで146万円になり、多くの人は返済不能に陥る。もう自己破産以外のルートはないというからくり。年利14.6%は思ってるより重い。

ワンルームマンションは罠が多すぎ

ワンルームマンション投資が地獄の理由は概ねこんな感じ。ここまで解説した罠は下記。

• 購入価格上乗せの罠
• 住宅ローン悪用の罠
• 維持費で赤字の罠
• 管理設備故障の罠
• 売却しても赤字の罠
• 自己破産の罠

各所に罠が多すぎるし、素人にこれら全てを避けるのは無理。だから相手に悪意があれば終わり。ワンルームマンション投資はカモの無知に付け込みカモの人生を食いつぶすスキームなんだ。

契約してしまうとマジで自殺か海外逃亡か自己破産くらいしか選択肢がない。要は逃げ場がない。だから絶対に契約してはいけない。

【ゴミ⑧・⑨】サブリースと減価償却

あとワンルームマンション投資には上で紹介したもののほかにサブリース契約と減価償却の罠もある。マジで罠が多すぎ。これは内容がややこしいからここでは簡単にだけ説明する。

サブリース契約は解約トラブルが多い

まずサブリースは要は物件を管理会社に貸すという契約。その代わり入居していなくとも毎月の家賃の8割が保証される。管理会社の取り分は2割。

このサブリース契約の問題は解約しにくいことで、まず契約書に解約条件が書かれていないケースが多々あるらしい。で、じゃあ無理やり解約できるかというと、不動産の借主は借地借家法で強力に守られるからそれも無理。

つまり永遠に管理会社に家賃の2割を搾取され続ける契約がサブリースなんだ。もちろんこんな契約がついているようでは物件も簡単には売れない。結果ただでさえ難しい損切りが更に難しくなったりする。

減価償却での節税は課税に注意

次に減価償却の罠は税金の話だから超ややこしいんだけど、簡単にいうとワンルームマンションでの節税は売却時の税金に影響するという話で、節税額を課税額が上回れるかはかなり厳密な計算が必要になる。

下手に節税してしまうと売却時に損してるのに税金で更に死ぬ可能性があるから注意。詳細はAIと壁打ちしながら調べてほしい。

投資は儲かって税金増えてなんぼ

そもそも論だけど、投資ってのは一般的に儲かるためにやるもので、そして儲けには必ず税金がかかる。つまり税金が増えるのが正しい投資ってわけ。だから毎月赤字だったり節税になっているようでは本末転倒なんだ。

実際俺も高配当株投資を4年ほど継続しているけど、

現在は投資総額7000万円に対して年間200万円ほどの配当金があるし、その分40万円の税金を毎年払ってる。

儲かるから投資するし、儲かるなら税金も増える。節税になるなら儲かっていないし投資として成立していない。これが原点。

そもそもワンルームは投資に向かない

あとまぁワンルームって結局狭すぎて投資に向かないよねってのはよく言われてることで、ワンルームはどうしても家賃に対する管理設備の価格が高くなりすぎるんだ。

月1万の利益がたった一回のエアコン交換で1年分吹き飛ぶ。ワンルームは利回りに対して背負ってるリスクが大きすぎる。

これが家賃20万円の3LDKとかなら話は別。エアコンが壊れても吹き飛ぶ利益は少ない。だから長期で勝てる見込みが高くなるという話。不動産投資は大きいほど有利になる。

よくわからないなら契約しない

という営業マンの言葉を信じた結果がこのザマ。でも契約したのは俺だし、全責任も俺。逃げられないのも俺になる。結構とんでもない。

あとそもそも論にはなるけど、わからないなら契約してはいけないって話ではある。わからないけど契約する。は結構意味不明な行動ではある。

とはいえ振り返ってみれば俺も今までの人生で数々挑戦してきたし、考えるより行動する方が早いのも事実。実際その方が学びも多い。だから俺も全然人のことは言えない。俺がワンルームマンションを契約していても全然おかしくなかった。

ただ、こと契約に関しては法的拘束力を伴うのが危なすぎる。だからもっと慎重になっていい。それが数千万の責任を負う内容ならなおさら。という意味でワンルームマンションを契約してる人の肝の据わり方というか、鈍感力は尊敬にすら値すると思う。

契約書はAIで確認できる時代

最後に、月刊ガジェマガでも書いた話だけど

最近はAIの発達で誰でも契約書の内容を一瞬で確認できるようになった。ただ写真に撮って

• ChatGPT
• Gemini
• Notebook LM

辺りに投げるだけ。これで不利な条項の洗い出しを3つの視点から確認できる。専属の法務が3人もついている感覚に近い。しかも全部無料。

ということで今後俺は何か契約するたびにAI法務で確認する予定。騙すも騙されないも自分を守るも結局知識が全てで、世の中は情報戦なんだなぁと改めて思うなどした。そして改めて不動産Gメン滝島氏の動画に感謝。やっぱYoutubeは凄いわ。