7000万の戸建てが欲しい。最適な住宅ローン頭金額を検討す【不動産】

この前やっぱ遅かれ早かれ戸建て物件を家を買うしかないなとの結論にいたったところ、

改めて7000万円の物件を購入するか否かを現在具体的に検討している。

しかし俺には株はあるけどキャッシュがない。かといって信用もない。買える？買えるとして買う？いくら借りる？株を切り崩す？どうする？ってのが今ぐるぐるしてるから、ここは最終判断のため記事にしつつ頭の中を整理したい。付き合ってほしい。

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この記事の目次（クリックでジャンプ）

「戸建て」購入は決定事項

まず大前提として住む家の選択肢には賃貸、マンション購入、戸建て購入の3択があるんだけど中でも俺は戸建ての購入を既に決定済み。との理由を解説した記事が下記。

簡単に内容を復習すると、まず賃貸はオーナーの養分だから論外。で、戸建てだとマンションで必要な

• 管理費・修繕積立金（約3万円）
• 駐車場代（約1万円）

が不要になる。が理由。だから戸建て一択。

この管理費修繕積立金と駐車場代は月4万円で見積もると35年で1680万円にもなる。しかもローンを払い終えてからも逃れられない完全な無駄金だから絶対無し。

一方戸建ては例え建物が腐っても土地だけは売れるのが強みになる。奈良は腐ってるけどそれでも駅近なら今後も地価は上昇する。だから子に残せるし売って金に換えることだってできる。

結果、長期になるほど戸建てのコスパが光るってわけ。

もちろん離婚とか死別すると大変だけど、そもそも人生にリスクはつきものなわけで、最初からうまくいかない方に賭ける奴があるかという話。結局平穏無事に死ねる前提で動くしかないし、なら戸建てを買うのがベスト。というのが前回の記事の復習。

戸建てとして資産を保有する選択

それとは別に俺が最近思ったのが戸建てとして資産を保有するのもかなり割のいい選択なんじゃないかということなんだ。

というのも現在の俺は株を7659万円分ほど保有しているんだけど、

株だけで資産を保有するってリスク分散の観点からは甘い。とイラン戦争が起きて思った。

そして戦争は今後も多分起きるし、その他にも暴落の可能性はいくらでもある。その都度俺の資産は無駄に乱高下する。なら半分を不動産として保有すりゃ俺の資産をより盤石なものにできるんじゃね？って解釈。

戸建て購入ならレバレッジが効く

なんなら不動産は人の金で買えるのも大きな魅力なんだ。

今現在の俺の資産総額は1億円くらいだけど、万が一7000万円をフルローンで借りて不動産を購入することができればその瞬間俺の資産額は1億7000万円まで膨れ上がる。

つまり超単純に計算すると、これまでは1億に対する4%の配当金で年間400万円の利益だったところが、不動産を買えば1億7000万円に対する4%の年間720万円を狙えるようになるということ。

当然7000万円は負債だけど、合計17000万円で人生を勝負出来るのがデカい。更に80歳になるまで40年の複利効果も含めるとこのレバレッジ効果はエグ過ぎるってこと。

自宅購入は安定の不動産投資

ところで自宅を購入することによる利益って何？って話だけど、具体的には賃貸物件を借りていた場合の家賃がそれに該当する。

というのも俺はそろそろ引っ越しを検討しているところで、次の物件は9月の第3子誕生も考慮して部屋数を増やすと最低でも10万円になる。駐車場代も入れると11万円の月額賃料は免れない予定。

これが年だとかかる賃料は132万円だけど、7000万円の物件を購入すればこの金額が丸々不要になるというからくり。高い賃貸に住むくらいなら家買うって発想になるのはこれが要因。

具体的に物件購入価格に対する賃料11万円/月の年利のイメージは下記。

• 132万円 / 5000万円 = 年利6.4%
• 132万円 / 6000万円 = 年利5.3%
• 132万円 / 7000万円 = 年利4%
• 132万円 / 8000万円 = 年利3.1%
• 132万円 / 9000万円 = 年利1.4%
• 132万円 / 10000万円 = 年利1.3%

俺の場合7000万円の物件を購入した時点で年利4%が確定するということ。それが80歳までの40年続けば回収率は160%にもなる（4%×40年）。しかもそれを人の金を年利1%ほどで借りての運用が可能。強い。

更に嬉しいのが俺が狙ってる7000万円の家のグレードは11万円の賃貸のグレードを遥かに上回ることなんだ。7000万円の戸建ては賃貸でいうところの家賃20万円ぐらいの物件に住めるイメージになる。購入すればお得なのに住み心地も改善する。こりゃ買うしかねぇ。

不動産購入は優遇制度も魅力

他にもメリットはある。不動産購入は国の奨励でもあるから優遇制度が多いのも魅力だったりする。具体的には下記。

• 団信保険
• 住宅ローン控除

まず団信保険に加入すれば俺が死んだ瞬間にローンはチャラになるし、住宅ローン控除を活用すれば年間最大27万円程度の節税を13年ほど利用可能。最大351万円のコストを削減できる。

固定資産税は無視できる金額

逆に戸建てを購入すると固定資産税がのしかかるんだけど、これは年間30万円いけばいい方で、家賃と比べるとまだ目を瞑れる水準にある。

総じて人生の様々なリスクを無視すれば戸建てが賃貸より圧倒的に有利なのは間違いなく、しかも購入が早いほどお得になるという話。賃貸に住み続けるのは大家の養分になり続けるのと同じ。このチキンレースをどれだけ早く脱せるかが将来資産額の差になる。

6000万のローン借入が理想？

となると最後の課題は果たして俺に7000万円の物件購入は可能なのか。になる。ここからはどうすれば少ない負担で7000万払えるかを検討していく。

キャッシュ一括で買うのは愚の骨頂

まず最初に、俺のケースだとキャッシュ一括でもギリギリ買える。

現在の俺の保有資産額は約1億円で、株を全て売却した場合、含み益3400万円から2割の税金が引かれても手元には9300万円ほど残る。

いける。キャッシュ一括で買える。

ただ、それをすると俺はジリ貧になる。貯金と配当金が枯渇するから万が一収入が途絶えれば即座に破産する。これは危険すぎる。ダメ、絶対。

借入額ごとの返済額を検討する

やっぱり当初の計画通り住宅ローンを借りるとして、まずは借入金額ごとの月返済額を把握したい。金利は願望も込めて変動1.2%の40年ローンで計算すると下記。

• 10000万円　272,201円 / 月
• 9000万円　244,981円 / 月
• 8000万円　217,760円 / 月
• 7000万円　190,540円 / 月
• 6000万円　163,320円 / 月
• 5000万円　136,100円 / 月
• 4500万円　122,490 円/ 月

返済額が月20万円を越えてくるとゲロ吐きそうだけど、月16万円程度ならちょっと良い賃貸マンションに住んでるつもりで返せる。全然余裕だし射程内。

住宅ローン減税を最大限に生かす

次に借入額は住宅ローン控除を最大限生かす方向から検討してみる。13年間住宅ローン控除を最大限受け取れる借入額と金利の関係は下記。

• 金利1.0% ⇒ 約 4,486万円
• 金利1.5% ⇒ 約 4,360万円
• 金利2.0% ⇒ 約 4,243万円
• 金利2.5% ⇒ 約 4,136万円

ざっくり4500万円借りれば住宅ローン控除を最大限生かせる計算になる。つまり残額の2500万円を頭金で支払うのが俺にとって最もお得な返済プランになる。

この場合、500万円分株を売却して手元の2000万円と合算すればOK。

大丈夫。なんとかなる。しかもこの時の返済額は月13万円に収まる予定。

• 6000万円　163,320円 / 月
• 5000万円　136,100円 / 月
• 4500万円　122,490 円/ 月

最初がしんどいけど以降は結構余裕。

配当金で賄える限界が6000万円ローン

逆に多めに借りて配当金だけで払う方法も検討してみる。株が生み出す利益で家を買えれば体感での自己負担は0になる。俺としても精神的に非常に楽。

で、2026年以降の税引き後配当は年間200万円程度になる予定だから、12で割ると16.6万円で、下記6000万円のラインになる。

• 7000万円　190,540円 / 月
• 6000万円　163,320円 / 月
• 5000万円　136,100円 / 月

これは金利1.2%という願望強めの返済シミュレーションではあるけど、6000万円ローンまでなら配当金でなんとかなりそうだった。

資産構成に不動産を組み込みたい

色々検討した感じ住宅ローン6000万円ローンまでなら射程内として検討して良さそうだった。

もちろん全ては金利次第だし、日銀次第だし、戦争次第だし、災害次第だし、金融危機次第だし、マジでなんとも言えないんだけど、だからこそリスクを分散したいし、資産構成に不動産を組み込みたいという狙い。

不動産価格には伸びしろがある

なぜならここ数年で日経平均株価は5倍近く値上がりしたけど、一方で不動産価格は都心の方でも高くて3倍程度に収まってるから。奈良みたいな地方に至っては2倍程度でしかない。

つまり今伸びしろが大きいのは多分不動産の方だし、今後株で増えたお金はまだまだ不動産に流れ込むというのが俺の予想。

しかも日本株は一旦の頭打ちが見えてきた感があって売り時。このまま過熱してる株にお金を突っ込むより、株の売却益を不動産に充てる方が合理的だと判断した。

色々難しいこと言ってるけど、要は資産の形を株から家に変えたいだけ。

39歳は家を買うには早くはない

あとなんだかんだ俺の年齢も年齢で、39歳は家を買うには全然早くないんだ。

今でこそ80歳までの住宅ローンが一般的になったからまだ40年の猶予があるけど、一昔前であれば35年ローンは35歳がリミットだった。つまり俺には時間的な余裕があまり無い。あんまり悠長なことをいっていると賃貸物件の値上がりで俺が死ぬ。それでなくても子供はまだ増やすつもりだし、そろそろ大きめの家を買っても早すぎることはない。

今の物件には結構運命を感じてる

しかも今検討している物件はどう見てもお買い得なんだ。実はもう1年ほど戸建てを探し続けているんだけど、今回の家は予算以外は結構理想に近い。ただ、高すぎて、広すぎるだけ。

できれば半分の大きさで3500万円の物件を買いたかったけど、とはいえこれ以上の物件は多分先5年でも出ないと予想してる。結局不動産は出会いが全て。倍の大きさと倍の予算しか不満がないなら買っちゃえば？買えるんだし。って感じ。ここで購入しても後悔しないと思う。

人生どこかしらでの決断は必要

だから最後は俺の運と胆力次第。今後離婚したり妻が死んだり俺の仕事がダメになったり子供がイジメにあったり犯罪を犯したりのリスクを考え出すと本当にキリがないんだけど、じゃあお前の人生はどこで決断すんのって話。

前住んでた渋谷の物件のオーナーも借りてた土地を買う話が舞い込んだときは気が気じゃなかったはず。それでも踏ん張って多額の借金を背負った結果が今なのであって、今のジジイ共の豊かさも当時の決断の上に成り立つ結果論でしかない。結局誰しも人生のどこかしらで決断せざるを得ないわけで、それが俺の場合はそろそろなのかなと思ってるところ。

そして俺に関しては幸い買える予算があり、良さげな物件もある。あとは金利と時流と俺の決断力次第ではあるけど、もしかしたら近日中に先40年の負債を背負い込む呪いの押印がなされるかもしれない。

今まで不動産購入検討の記事は色々書いてきたけど多分これが最後になる。色々方向性は定まったから、残るはプランと物件の問題のみ。という状況整理を改めてこの記事でできた。まぁ一種のダイイングメッセージみたいなものだと思って読んでくれていると嬉しい。今まで付き合ってくれて感謝。役に立てれば幸い。