遅かれ早かれ戸建てを買うしかないとの結論に至った理由【不動産】

さて俺もいつの間にか39歳ということで年齢も年齢だからいよいよ持ち家の購入を検討しつつある。とはいえ家は多くの人にとって一生に一度の買い物であり、俺に関してもそうなる可能性が高い。

しかも家の金額は1000万円を優に超えてしまう。俺の過去最高額である歯列矯正の125万円とはわけがちがうんだ。となると悩む。本当に買うべきか。いつ買うべきか。どんな物件を買うべきか。そして今は時期なのか。全てが全くの不明。

ということでいつも通り悩みを記事にすることで俺の頭を整理しつつ俺と同じ悩みを抱える子羊も助けてしまおうホトトギスの作戦で行く。

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この記事の目次（クリックでジャンプ）

マンションは買わないことにした

まず戸建てかマンションかって論争はもう大体世の中で決着がついてる感があるけど、俺も大枠通りマンションは買わず戸建てを選ぶ方針にした。その理由は下記。

• 4LDKがほぼない（3LDKまで）
• 管理費・修繕積立金がだるすぎ
• 駐車場代もだるい

まずそもそも俺が狙っている物件は4LDK以上で、その理由は別記事でも書いている通り子供6人を人生の目標に掲げているから。

それでなくとも3子がほぼ確定している現状で3LDKは不安。将来性も考慮して4LDK以上の物件を狙いたい。

さらにマンションの場合はどこまで膨れ上がるかわからない管理費、修繕積立金と駐車場代がだるすぎ。それらの合計額は安くても月3万円程度の見込みで、35年続くとしても1260万円になる。もちろんローン返済後も住み続ける限りは一生必要。やってらんねぇ。だから戸建てにする。

賃貸は掛け捨て。購入は積み立て

ところで一生賃貸でもいいのでは？ってのも無し。というのも賃貸はどこまで行っても掛け捨てだから。賃貸に住み続ける限りオーナーの養分であり続ける。俺に残るものは無し。

購入なら毎月の家賃は自分の家の返済になる。ローンを払い終われば俺のもの。経済合理性を考えるなら購入一択。で、マンションは上で書いた

• 4LDKがほぼない（3LDKまで）
• 管理費・修繕積立金がだるすぎ
• 駐車場代もだるい

の理由で無し。だから俺は戸建てを買いたいって話。

じゃあ戸建てを買うとしていつ買うべきなのか、これからの市場はどうなるのかというのを検討していく。

今不動産を買うべきじゃない理由

ところで不動産の購入を検討するとまず聞こえてくるのは都内マンション価格の高騰なんだ。とにかく今の都心のマンションはここ10年で約3倍ぐらいのペースで暴騰してるっぽい。もはや億ションが一般的な状況なんだとか。

その要因は東京一極集中だったり不動産の投機目的購入だったりが叫ばれているんだけど、いずれにせよ今の都内のマンション価格は上がり過ぎ。俺も流石に今不動産を買うのは時期が悪いんじゃないかって気がしてる。

一方最近の都内のマンション価格は流石にそろそろ限界を迎えているとも言われていて、2026年または2027年にはある程度の値下がりが始まるだろうと言われていたりする。その理由は下記。

• マンション価格が実需を越えている
• 政府による投機目的購入規制が入りそう
• 金利が上がりつつある

マンション価格が実需を越えている

まず流石に今の都内のマンション価格は実需を越えすぎ。貯金1億の俺でも1億の物件購入なんて躊躇するのに、普通のサラリーマン夫婦が1億の物件を購入できるはずがない。

そして需要と供給の関係から売れなければマンション価格は当然下がる。それがそろそろだと言われているのが今。流石に現状は提示価格が高すぎる。買える人がいないなら買ってくれる値段まで下げるしかない。

政府による投機目的規制が入りそう

今の億ションの流れは投機目的購入による価格つり上げも大きな要因なんだ。要は不動産の転売ヤーがたくさん存在していて、売るために購入している人が多いってわけ。

転売が悪でないという俺の意見に変わりないしPS5もSwitch2も好きなだけ転売されればいいと思うけど、

不動産のようなインフラに関しては別。人が住めないようでは社会的な影響が大きすぎる。

投機目的不動産については現在も国会で審議が続けられているとかで、遅かれ早かれ規制が入る予定っぽい。

金利が上がりつつある

そして極めつけが日銀の金利上昇ってわけ。流石にゼロ金利はそろそろ円安が限界。日銀も利上げを続けていて、今まで0.25%だった政策金利は2025年1月に0.5%、2025年12月には0.75%へ引き上げられ、今後も上がる見込みでいる。伴って住宅ローン金利も確実に上がる予定だということ。

実際1億円を金利0.6%で35年借りた場合の月の返済額は264,000円なのに対して、

金利1.1%だと286,000円まで増える（参考）。

月2万円の増額は馬鹿にできない。住宅ローン破産も今後増えるかもしれない。そもそも住宅ローン審査に通る人の絶対数が減る。つまり物件を購入できる人が減るからマンション価格は下がるということ。

これらの要因から今後不動産価格は少なくとも落ち着く予定。だから購入するなら早くとも2年後くらいまでは待ったほうがいい気がしてる。

億ションの話は奈良には関係ないかも

ただ、ここまではあくまで都内の億ションの話でもある。

実際今まで都内の億ションの価格は上がりすぎていたし、その勢いは確実に周辺の不動産価格も押し上げ、更に他の大都市の不動産価格まで押し上げていた。だから東京・大阪・福岡は家賃の値上げ率トップ3だし、この勢いは名古屋・神戸・広島・仙台とかの大都市にも間違いなく波及する。

逆にいうと都内のマンション価格が落ち着けば、福岡大阪の不動産価格も落ち着く可能性が高い。これは本当。だからやっぱり今買うべきではない気がしてる。

奈良の不動産はそんなに値上がりしてない

ところで東京のマンションの暴騰って奈良と関係ある？ってのが次の疑問になる。

もちろん地方の不動産価格も上がり続けてはいるんだけど東京ほどの勢いではない。なぜなら誰も投機目的で地方の不動産なんて買わないから。つまり、今の奈良の不動産価格は東京と違って実需なんじゃね？って話。

だって東京と奈良は考えれば考えるほど全然関係ないんだ。離れすぎ。もちろん東京に釣られて大阪市中心部の不動産価格も上がってはいるけど、それが奈良に大きく影響するとも思えない。じゃあやっぱり今の奈良の不動産価格は東京と違って実需なんじゃね？って話（2回目）。

そう思うと今不動産を購入したほうがいい気もする。

日本はようやくデフレから脱却した

それもこれも全てインフレが悪い。日本はせっかく失われた30年で安い物価と不動産価格を保っていたのに、いよいよここ数年は全ての物価が上がり始めた。そしてそこには奈良の不動産価格も含まれているという話。

もちろん世界がインフレしてるのに日本だけ安さを保ち続けても購買力で負けるだけ。世界がインフレするなら日本もインフレするしかない。実際日本政府も長年インフレ目標2%を掲げ続けている。この物価と不動産価格の上昇は日本にとって必然であり、悲願でもあった。

つまり地方の不動産価格は東京のマンション暴騰とは関係なくインフレによって順当に上がり続けてるし、これからも上がり続けることが予想されるってこと。ここで重要なのは東京のマンション価格暴騰と地方の不動産価格上昇は全く別の話だってことなんだ。

投機化していた東京のマンションが暴落したところで順当なインフレで価格上昇した地方の不動産価格への影響は少ない。だからやっぱり現状の地方の不動産価格は実需なんじゃね？って話。となるとやっぱり今不動産を購入したほうがいい気がする。

新築価格もインフレの影響を受ける

更に苦しいのがインフレによって新築の建築費も高騰しまくっていることなんだ。

資材高騰と人件費高騰は新築にトリプルパンチでのしかかる。土地の値段は上がるし、建物の値段はもっと上がるという話。やっぱり今不動産を購入したほうがいい気がする。

地方のコンパクトシティ化は加速する

でもまだ不安要素はある。インフレとは別に日本には人口減少の問題もあるんだ。これもまた必然の未来ではある。

実際今でも日本全国で空き家が増え続けているし、2050年には日本の人口が1億人を切ることが確定してる。つまりその分家は余るし、価格も下がるはず。

地方も人が駅前に密集し始めている

もちろんこれも正しいんだけど、だからこそ人口減少が著しい地方ほどコンパクトシティ化が急速に進んでいる状況で、要は誰も住みたくない家だけが安くなってるって話。

誰も住みたくない高知の山奥の物件は別として、結局2050年になっても地方のターミナル駅近くの不動産に人口減少の影響はなく、逆にインフレの影響で今より確実に高くなる。

ならやっぱり今不動産を購入したほうがいい気がする。

【結論】住みたい家の価格は下がらない

という感じ。不動産購入について色々検討した結果、多分今後どれだけ待っても俺が住みたい家、場所の価格は安くならないだろうなというのが俺の結論。

ここまで検討した外部要因を改めて振り返ると下記。

不動産価格下げ圧力

• マンション価格の実需越え（都会のみ）
• 投機目的不動産の規制（都会のみ）
• 金利上昇と住宅ローン破産
• 人口減少

不動産価格上げ圧力

• インフレ目標2%
• 地方コンパクトシティ化
• 人件費と建築資材の高騰

一見すると下げ圧力が大きいように見えるけど、下げ圧力は大都会に限定されるものが多い。

一方上げ圧力は日本政府が推し進めるインフレ目標2%が強すぎ。30年後とかの長期では他のあらゆる要素を覆す破壊力がある。

もう以前の価格では買えない

実際15年前に購入した土地価格のみ2000万円の実家も今買うなら2600万円になっているだろうし、15年後には3600万円になる見込み。これがインフレ目標年間2%の破壊力。

例え人口が1億人を割る2050年になっても、俺が住みたい場所にある俺が住みたい家が今より安く買えることはないだろうという話。だりーん。

賃貸と違って購入には当然リスクもある

あと不動産を購入するということは場所とローンに縛られるということでもある。賃貸なら逃げられたはずのご近所トラブルも購入だとそう簡単には逃げられない。

その他家を買ってしまうと離婚とか学区変更とか災害とか色々なリスクはあるにはある。んだけど、だからといって何もリスクを取らず、一生賃貸で過ごしてもそれはそれで後悔すると思うんだ。最初から失敗する方に人生を賭けるやつがあるかという話。

ならできる限りのリスクを潰したうえで成功に賭けて購入する方が人生建設的だし、なにより面白いと踏んでいる。まぁ不動産なんて一生に一回の買い物になる可能性が高いし、今はとりあえず色々本気で取り組んでみようという気でいる。

俺はまだ待てるほど若くもない

ところでここまでずっと迷い続けていたけど、そもそも論お前は何歳なんだよって話でもある。39歳は世間的にもうそれほど余裕がある年齢でもないんだ。

それでなくともすでに第一子が2歳の今、家を買ったとしても子供がその家で過ごせるのは残り18年しかない。時期じゃないと言いながらあと20年も待てばそれこそ子供が成人して家を買う意味を失うし、10年後に買うとしても、子供と過ごせる時間が10年減る。

どう転んでも30年後には広い家に"俺と妻だけ"になるのが見えてる。なのにお前はいつまで待つつもりなんだって話。要は俺が思っているより俺が家を買えるタイムリミットは短いんだ。

家は投資商品ではなく夢を買う消耗品

快適な子育てのために家を買いたいのであれば家は投資商品ではなく消耗品だと割り切るべき。損得ばかりを重視して本来の目的を見失ってしまっては本末転倒なんだ。そもそも広い家なんてのは不合理の塊だし、ある程度の損を前提に夢を買うと割り切るくらいが丁度良いのかもしれない。

せっかくの貯金は自分の夢という欲望のために使った方が良い。それが金のあるべき姿なんだと思う。

と原点に立ち返るなどした。あと時期以上に俺の寿命がやばいことに気づいた。

家が子孫繁栄の一環なら早いほうがいい

あと俺くらいの年齢になるともう家と車と子供くらいしか欲しい物はないんだ。しかも家も車も全部子供のためでしかない。これは別に綺麗事とかではなく、自分のためにお金使うのはもう飽きたし面白くないんだ。今の俺にとっては子孫繁栄に金を使うのが最も幸せな使い方で、巡り巡って己が為ってこと。

ということで本質に気づいた気がするから戸建ての購入にもう一度前向きに取り組んでいきたい。やっぱり悩んでるときは文章にするに限るわ。読んでくれて感謝。